Der europäische Immobilienmarkt war in den vergangenen Jahren mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert. Nach einer herausfordernden Marktphase verbessern sich die Aussichten für M&A-Aktivitäten im Immobiliensektor jedoch zunehmend.

Laut dem Immobilienberater CBRE erreichten die Investitionen in europäische Immobilien im ersten Quartal 53 Mrd. Euro und lagen damit 3 % über dem Niveau des Vorjahreszeitraums.

Ein Schritt in die richtige Richtung

Auf den ersten Blick mögen die Zuwächse im Jahresvergleich verhalten erscheinen. Vor dem Hintergrund der erheblichen Belastungen, denen der Sektor ausgesetzt war, stellen sie jedoch eine positive Entwicklung dar.

Immobilien-Dealmaker mussten sich mit veränderten Nutzungsmustern von Büroflächen auseinandersetzen, nachdem sich das Homeoffice seit der Pandemie dauerhaft etabliert hat. Hinzu kamen schwankende Nachfragetrends bei Logistik- und Lagerflächen, die durch Veränderungen in den Lieferketten, Bestandsanpassungen und zuletzt auch auf handelsbedingte Störungen zurückzuführen waren.

Gleichzeitig belasteten erhöhte Zinsen die Bewertungen von Immobilienvermögen und dämpften die Transaktionsaktivitäten.

Darüber hinaus führten höhere Finanzierungskosten zu rückläufigen Kapitalzuflüssen in den Immobiliensektor, da Investoren ihre Mittel verstärkt in andere Anlageklassen wie festverzinsliche Wertpapiere und Infrastruktur umschichteten.

Diese Faktoren stellen weiterhin Risiken für Immobilieninvestoren dar.  Die Aussicht auf stabilere Zinsen und angepasste Bewertungen hat jedoch dazu beigetragen, den Markt zu stabilisieren und neue Chancen für eine Belebung der M&A-Aktivitäten zu schaffen

Der Immobilienmarkt im Wandel

Die Erholung des europäischen Immobilienmarktes bedeutet jedoch keine Rückkehr zu den Marktbedingungen vor der Pandemie.

Stattdessen entstehen neue Immobiliensegmente, die das Wachstum und die Deal-Aktivität in den kommenden Jahren maßgeblich prägen werden.

Die rasante Verbreitung von KI-Technologien hat Datenzentren zu einem der wachstumsstärksten Segmente für Investitionen und M&A-Transaktionen im Immobiliensektor gemacht. Die European Data Centre Association prognostiziert, dass die kumulierten Investitionen in neue Datenzentrumsinfrastruktur in Europa zwischen 2026 und 2031 mit 176 Mrd. Euro einen Rekordwert erreichen werden.

Auch die steigenden Verteidigungsausgaben in Europa treiben die Nachfrage nach spezialisierten Produktionsstätten, Testgeländen und Logistikimmobilien an.

Sirius Real Estate zahlte beispielsweise knapp 100 Mio. Euro für die Übernahme eines Gewerbeparks in Kiel, in dem der Panzerhersteller Rheinmetall Flächen angemietet hat.

Zudem berichtet Bloomberg, dass Industrieimmobilien zunehmend von Unternehmen der Verteidigungsindustrie nachgefragt werden, darunter auch von Entwicklern neuer Verteidigungstechnologien wie Drohnen.

Daten von Savills und der CoStar Group zeigen, dass Verteidigungsunternehmen und ihre Zulieferer im Jahr 2025 bereits für 8,5 % aller Anmietungen von Industrie- und Logistikflächen im Vereinigten Königreich verantwortlich waren. Das entspricht mehr als dem Doppelten des durchschnittlichen Jahreswerts der vergangenen 15 Jahre.

Chancen für opportunistische M&A-Transaktionen

Während sich der europäische Immobilienmarkt erholt und weiterentwickelt, dürften sich attraktive Chancen für Dealmaker ergeben, die frühzeitig handeln und ihren Blick über kurzfristige Marktrisiken wie den Iran-Konflikt hinaus richten.

Prologis hat beispielsweise ein Übernahmeangebot über 12,6 Mrd. Pfund für Segro abgegeben, das größte börsennotierte Immobilienunternehmen Großbritanniens.

Das Angebot bewertet Segro mit einem deutlichen Aufschlag auf den Aktienkurs vor Bekanntgabe des Angebots.

Dies könnte für Aktionäre attraktiv sein, die angesichts makroökonomischer Unsicherheiten und möglicher weiterer Zinsanstiege von einer entsprechenden Prämie profitieren möchten.

Segro hat das Angebot jedoch zurückgewiesen und argumentiert, dass kein Anlass für einen Verkauf bestehe und eine Veräußerung im aktuellen Marktumfeld nicht im besten Interesse der Aktionäre sei.

Andere Immobilienunternehmen könnten hingegen unter stärkerem Druck stehen, Transaktionen abzuschließen. Private Immobilieninvestoren sehen sich beispielsweise mit längeren Haltedauern als ursprünglich geplant konfrontiert und könnten daher bereit sein, Vermögenswerte mit moderaten Abschlägen zu veräußern. Laut Bloomberg übersteigt der Gesamtwert nicht veräußerter Investments in geschlossenen europäischen Immobilienfonds inzwischen 325 Mrd. US-Dollar.

Kapitalstarke Dealmaker, die trotz kurzfristiger Unsicherheiten frühzeitig investieren, könnten dazu beitragen, den Angebotsüberhang abzubauen und gleichzeitig attraktive Kaufgelegenheiten zu nutzen.